Face à l’incertitude des marchés et à la recherche de rendement net d’inflation, beaucoup se demandent s’il faut favoriser l’assurance vie ou les SCPI. Cet article compare les deux approches de manière concrète : rendements attendus, fiscalité, liquidité et scénarios pratiques pour un épargnant qui prépare sa retraite. Vous trouverez des exemples chiffrés, des cas pratiques et des repères pour 2025 afin de prendre une décision raisonnée.
Assurance vie vs SCPI : performance, risque et fiscalité en 2025
En 2025, l’assurance vie reste une enveloppe privilégiée pour la transmission et la diversification, combinant fonds en euros sécurisés et unités de compte plus dynamiques. Les SCPI, elles, proposent un ticket d’entrée immobilier plus accessible et des revenus locatifs réguliers, mais au prix d’une liquidité réduite.
Pour orienter votre choix, pensez à votre horizon : sécuriser du capital (préférence pour fonds en euros chez AXA, CNP Assurances ou BNP Paribas Cardif) ou chercher du rendement immobilier via des acteurs comme Primonial REIM ou Corum L’Épargne.
| Critère 📌 | Assurance vie 🛡️ | SCPI 🏢 |
|---|---|---|
| Objectif | Épargne, transmission, liquidité relative | Revenus locatifs, exposition immobilière |
| Rendement moyen (2025) | ≈ 1.5%–4% (fonds euros à basculer vers unités de compte) 📈 | ≈ 4%–6% brut selon portefeuille 🏷️ |
| Liquidité | Bonne (rachats possibles) 🔓 | Moyenne à faible (revente de parts) ⏳ |
| Fiscalité | Avantageuse après 8 ans (abattements) 💶 | Imposition des revenus fonciers hors enveloppe optimisée ⚠️ |
| Frais | Frais de gestion et d’entrée selon assureur (ex. AXA, La Banque Postale) 💸 | Frais de souscription élevés (8–12%) et frais de gestion 🧾 |
Avantages et limites de l’assurance vie : ce qu’il faut retenir
L’assurance vie combine sécurité et flexibilité : les fonds en euros garantissent le capital, tandis que les unités de compte (actions, obligations, SCPI via contrat) ouvrent la porte à la performance. Des acteurs tels que AXA, Generali, La Banque Postale, BNP Paribas Cardif, CNP Assurances, Société Générale Assurances ou Swiss Life proposent aujourd’hui des multisupports qui permettent d’intégrer des parts de SCPI.
Exemple concret : Claire, 45 ans, transfère 30 % de son contrat vers des unités de compte diversifiées (actions + SCPI) pour gagner du rendement sans renoncer à la fiscalité avantageuse de l’enveloppe. Résultat : meilleure diversification et optimisation de la transmission.
Insight : l’assurance vie est un outil pragmatique pour mixer sécurité et exposition immobilière sans gérer les baux.
SCPI : rendement immobilier accessible mais attention à la liquidité
Les SCPI permettent d’accéder à un parc immobilier professionnel (bureaux, santé, logistique). Elles distribuent des revenus réguliers sous forme de loyers et mutualisent le risque locatif. Des sociétés de gestion comme Primonial REIM, Amundi ou Corum L’Épargne figurent parmi les plus connues sur le marché.
Cas pratique : investir directement en SCPI pour percevoir un complément de revenu trimestriel fonctionne mieux si l’horizon est long (5–10 ans). Le ticket d’entrée est souvent accessible, mais les frais de souscription (≈10 %) grèvent le rendement à court terme.
Insight : pour bénéficier de la performance immobilière tout en limitant la fiscalité sur les revenus, pensez à loger des SCPI dans une assurance vie.
| SCPI Exemple 🏷️ | Détail 🔎 |
|---|---|
| Iroko Zen (exemple) | Type : SCPI de rendement • Minimum : 25 parts (≈204 €) • Catégorie : diversifiée 🌍 |
| Corum L’Épargne | Orientation : diversification européenne • Avantage : fiscalité optimisée si logée dans une assurance vie 🇪🇺 |
Combiner assurance-vie et SCPI : une stratégie pratique pour 2025
Plutôt que d’opposer les deux solutions, il est souvent plus efficace de les combiner. Loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet de profiter de la fiscalité avantageuse de l’enveloppe tout en accédant à l’immobilier collectif.
Exemple d’allocation pragmatique : 60 % en fonds en euros sécurisés auprès d’un assureur reconnu, 25 % en unités de compte actions/OPC et 15 % en SCPI via le contrat. Des contrats multisupports (certains distribués par La Banque Postale, Amundi ou BNP Paribas Cardif) facilitent ce montage.
Insight : la combinaison réduit le risque concentration et améliore le profil rendement/fiscalité, à condition de vérifier les frais et la politique de rachat du contrat.
Questions fréquentes utiles pour trancher
Quel horizon pour privilégier les SCPI plutôt que l’assurance vie ?
Si votre horizon est supérieur à 5 ans et que vous cherchez des revenus complémentaires, les SCPI sont pertinentes. Pour un besoin de liquidité ou une transmission optimisée, l’assurance vie reste plus adaptée. 🔎
Peut-on loger toutes les SCPI dans une assurance vie ?
Non, toutes ne sont pas forcément disponibles dans tous les contrats. Vérifiez les offres des assureurs (ex. AXA, BNP Paribas Cardif, Swiss Life) et les conditions du contrat avant d’acheter. ✅
Quels frais surveiller avant d’investir en SCPI ?
Les frais de souscription (souvent 8–12%) et les frais de gestion sont les plus impactants. À court terme, ces frais réduisent fortement la rentabilité effective. Pour un horizon long, l’effet s’atténue mais reste à intégrer dans votre calcul. ⚠️
Comment optimiser fiscalement ses revenus SCPI ?
Deux options : détenir la SCPI en direct et maximiser les mécanismes de déficit foncier ou loger les parts dans une assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus douce lors de la sortie. Le choix dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs de transmission.
Quel assureur ou société de gestion privilégier en 2025 ?
Privilégiez la solidité de l’assureur et la transparence des frais. Parmi les acteurs répandus : AXA, Generali, La Banque Postale, BNP Paribas Cardif, CNP Assurances, Société Générale Assurances, Swiss Life pour les contrats ; et Primonial REIM, Corum L’Épargne, Amundi pour la gestion immobilière. 📌
